Bonus prima casa esteso anche alla seconda, ma solo se sei in difficoltà: la svolta sociale

Una sentenza che cambia le carte in tavola in tema di abitazione e tasse da pagare. Una svolta importante.

Possedere formalmente un immobile residenziale, anche se di fatto inabitabile o inadeguato, significava fino a poco tempo fa perdere il diritto alle agevolazioni fiscali per l’acquisto di una nuova “prima casa”.

Questa linea, sostenuta con rigore persino dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 24478 del 3 settembre 2025), ignorava la sostanza, penalizzando chi sulla carta era proprietario, ma nei fatti non aveva una dimora dignitosamente abitabile. Oggi, però, si assiste a una rivoluzione giurisprudenziale: con la recente ordinanza n. 29262 del 5 novembre 2025, la Suprema Corte ha introdotto un principio di buonsenso, stabilendo che l’inadeguatezza dell’immobile già posseduto non impedisce più di accedere ai benefici fiscali sul nuovo acquisto.

Il cuore della svolta sta nella nuova interpretazione della dichiarazione richiesta dalla legge: attestare di non possedere un’altra abitazione non è una mera dichiarazione catastale, ma l’affermazione di non possedere un’altra casa idonea all’uso abitativo. Il caso che ha portato a questa decisione ha riguardato una contribuente che, pur essendo proprietaria di un immobile di dimensioni ridottissime, aveva acquistato una nuova abitazione con le agevolazioni. L’Agenzia delle Entrate aveva contestato l’operazione, ma la tenacia della contribuente è stata premiata in Cassazione.

Prima e seconda casa: una sentenza che fa storia

I giudici hanno riconosciuto che un immobile oggettivamente inadeguato non può precludere l’accesso ai benefici. La parola chiave è “idoneità”, che la Cassazione definisce secondo due profili complementari: profilo oggettivo o condizione strutturale. Si verifica se l’immobile già posseduto sia strutturalmente in grado di assolvere alla funzione abitativa.

Ad esempio, un rudere pericolante, un locale fatiscente privo dei requisiti igienico-sanitari minimi, o un magazzino formalmente classificato come residenziale ma privo delle caratteristiche strutturali necessarie, è considerato oggettivamente non idoneo.

Anche se un immobile è oggettivamente abitabile, può risultare inadeguato rispetto alle specifiche esigenze del nucleo familiare. Ad esempio, un monolocale di soli venticinque metri quadri per una famiglia di quattro persone è considerato soggettivamente inidoneo ad assolvere alle esigenze abitative.

La sentenza chiarisce che se la casa già posseduta risulta inidonea anche solo sotto uno di questi due profili, la dichiarazione resa dal contribuente al momento del nuovo acquisto è perfettamente veritiera, e i benefici fiscali devono essere riconosciuti.

Questa pronuncia è una vittoria del buonsenso sulla burocrazia formale. Migliaia di contribuenti, magari proprietari di piccoli immobili ereditati o fatiscenti, potranno ora accedere alle agevolazioni per l’acquisto della loro vera prima casa, senza il timore di contestazioni e sanzioni da parte del Fisco.